Postępowanie eksmisyjne może się okazać konieczne w sytuacji, gdy mimo zakończenia umowy najmu lokator nie chce opuścić wynajmowanego mieszkania. Inny przypadek – gdy po licytacji komorniczej nieruchomość ma nowego właściciela, a mimo to poprzedni nie zamierza się wyprowadzić. Eksmisję można orzec także w sytuacji, gdy lokator zachowuje się w sposób uciążliwy i utrudnia lub wręcz uniemożliwia korzystanie z innych lokali („wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu”).

W przypadku, gdy lokator nie chce opuścić nieruchomości, mimo że spełnia powyższe przesłanki, właściciel lokalu musi wystąpić z pozwem o eksmisję. Gdy uzyska prawomocny wyrok, udaje się z nim do komornika.

W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka o prawie do lokalu socjalnego bądź jego braku. Jeśli osoba eksmitowana jest do takiego lokalu uprawniona, do czasu jego przyznania przez gminę nie można jej zmusić do opuszczenia dotychczasowego lokalu. Natomiast dostępność lokali socjalnych zależy od zasobów gminy. W niektórych przypadkach oczekiwanie na taki lokal może trwać długo.

Zawsze uprawnione do lokalu zastępczego są: kobiety w ciąży, osoby małoletnie, niepełnosprawne, ubezwłasnowolnione wraz z osobami sprawującymi nad nimi opiekę, obłożnie chorzy, bezrobotni, emeryci i renciści spełniający kryteria korzystania z pomocy społecznej, a także osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy.

Obowiązuje również okres ochronny, w czasie którego nie wykonuje się wyroków eksmisyjnych – od 1 listopada do 31 marca. Nie dotyczy on osób stosujących przemoc w rodzinie i nieposiadających tytułu prawnego do lokalu.

W 2017 r. sporo kontrowersji wzbudziła ustawa o najmie instytucjonalnym. Dotyczy ona umów najmu zawieranych przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Zgodnie z założeniami ustawy, do takich umów załącza się oświadczenie najemcy (akt notarialny), że poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu, a także przyjmuje do wiadomości, że w razie takiej konieczności nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. W praktyce oznaczało to możliwość eksmisji na bruk, także w przypadku osób, które należą do wyżej wymienionych grup uprzywilejowanych, na rzecz których zawsze orzeka się prawo do lokalu socjalnego.

Jednak przepisy, które mają obowiązywać od 21 kwietnia 2019 roku, mają wprowadzić duże zmiany. Niemożliwa będzie eksmisja do noclegowni czy schroniska dla bezdomnych. Właściciel lokalu musi poczekać, aż gmina znajdzie dla eksmitowanego pomieszczenie zastępcze. Pojawiły się obietnice dofinansowania obiektów adaptowanych na pomieszczenia zastępcze przez gminy, lecz jeszcze nie wiadomo, jak ich realizacja będzie wyglądała w praktyce.