Hipoteka wpisana w księdze wieczystej bądź innego rodzaju obciążenie nieruchomości budzi uzasadnione obawy potencjalnych nabywców. Nie jest to jednak przeszkoda nie do pokonania, lecz trzeba zachować ostrożność.

Osoba planująca zakup nieruchomości powinna przede wszystkim sprawdzić księgę wieczystą. Można to zrobić przez internet i wystarczy do tego znajomość numeru księgi. W księdze sprawdzamy dział II – własność, w którym znajdują się informacje o tym, kto może dysponować mieszkaniem i czy nie ma np. sporów spadkowych. Dział III wskazuje ewentualne prawa osób trzecich (np. egzekucja, służebności). W dziale IV znajdują się hipoteki, wraz z informacją, kto jest wierzycielem.

Jednak istnieją długi i obciążenia, które nie muszą być wykazane w księdze wieczystej. Mogą to być zaległości w spółdzielni bądź u dostawców mediów (prąd, internet, gaz itp.), czy też niezapłacony podatek od nieruchomości. Dlatego sprzedający powinien przedstawić zaświadczenia o niezaleganiu z wyżej wymienionymi opłatami.

Można też zawrzeć umowę przedwstępną, na mocy której właściciel nieruchomości zobowiązuje się do jej sprzedaży w stanie już wolnym od obciążeń. Oznacza to, że spłata długu musi nastąpić jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Zbywca może dokonać spłaty ze środków własnych bądź z zadatku.

Czasem jednak nie ma takiej możliwości. Przykładowo – lokal jest obciążony kredytem hipotecznym, którego większość jeszcze pozostała do spłaty. Właściciel nie dysponuje własnymi środkami, które umożliwiałyby spłatę całego zadłużenia jeszcze przed sprzedażą. Wówczas stosuje się inne rozwiązanie.

Rozważmy najpierw sytuację, gdy zakup jest finansowany gotówką. Nabywca powinien przede wszystkim pozbyć się długu. Zdarzają się bowiem sytuacje, gdy warunki spłaty uzgodnione między wierzycielem a poprzednim właścicielem przestają obowiązywać w przypadku nowego nabywcy, gdyż wierzyciel nie wyraża na nie zgody. Dlatego można zawrzeć w umowie odpowiedni zapis, na mocy którego część kwoty wpłaconej przez kupującego trafia na poczet spłaty długu, a resztę otrzymuje sprzedający. Wierzyciel powinien wystawić zaświadczenie, że dług został uregulowany. Będzie ono podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

W przypadku, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką, a sami zamierzamy sfinansować jej zakup kredytem, należy pamiętać, że nową hipotekę można wpisać do księgi wieczystej dopiero po wykreśleniu starych. Poza tym bank, który udzielił tego wcześniejszego kredytu hipotecznego, musi wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości. Aby tak się stało, spłata długu musi nastąpić od razu, przy sprzedaży. Dlatego w akcie notarialnym należy uwzględnić zapis analogiczny do wspomnianego powyżej – że część środków z kredytu hipotecznego trafi do banku na poczet spłaty kredytu, a reszta na konto sprzedającego. Bank wystawia zaświadczenie, że kredyt hipoteczny został spłacony. Z takim zaświadczeniem można się udać do wydziału ksiąg wieczystych i wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki.